Первоначальный взнос по ипотеке: сколько копить

Зачем банку взнос

Банк рискует суммой кредита, а не всей квартирой. Если платить перестанут, жильё продадут, и выручки должно хватить на долг. Чем меньше долг относительно цены, тем спокойнее банк. Поэтому взнос это плата за спокойствие кредитора, а не формальность.

Закона, который задавал бы размер взноса, нет. Его определяет программа банка: у предложений с господдержкой чаще встречается 20%, у рыночных программ бывает меньше, по автокредитам свой минимум. По обычному потребительскому кредиту взнос не нужен вообще, потому что залога нет.

Отсюда первый вывод: спрашивать надо не «какой минимум в законе», а «какой минимум по этой программе и что будет со ставкой, если внести больше». Разница в ставке между взносом 15% и 30% иногда заметнее, чем разница в сумме кредита.

Что меняет размер взноса

Квартира 6 000 000 ₽, ставка 18% годовых, срок 20 лет. Меняется только взнос, всё остальное одинаковое.

Разверните телефон горизонтально: таблица станет шире и читается легче.

Разница между взносом 20% и 40% это 3 244 735,42 ₽ процентов за весь срок и 18 519,74 ₽ в месяц. Между 10% и 40% разница уже 4 867 101,77 ₽.

Цифры растут быстро, потому что проценты начисляются на остаток долга все двадцать лет. Каждый рубль, который не пришлось занять, экономит не рубль, а рубль с процентами.

Свой вариант посчитайте в калькуляторе ипотеки: он покажет платёж и переплату при любом взносе и сроке.

Сколько копить

Не максимум возможного, а максимум, который не последние деньги. После сделки остаются расходы, о которых забывают: ремонт, мебель, переезд, страховка, первый взнос за коммунальные. Если резерва нет, первый же ремонт поедет в новый кредит, и общая нагрузка вырастет ровно в тот момент, когда её надо снижать.

Ориентир простой: после покупки должно остаться три-шесть месячных расходов семьи. Второй ориентир касается платежа: он вместе со страховкой и коммунальными не должен съедать больше половины дохода. Как банк считает нагрузку, разобрано в статье про ПДН и долговую нагрузку.

Если копить долго, полезно перевести цель в срок. Нужно 1 200 000 ₽, откладываете 30 000 ₽ в месяц, значит четыре года без процентов по вкладу. Вклад с капитализацией этот срок сокращает, насколько именно, видно в калькуляторе вклада.

Как взнос связан с одобрением

Взнос уменьшает сумму кредита, а значит и платёж. Платёж входит в расчёт долговой нагрузки, поэтому та же квартира с взносом 40% требует от дохода меньше, чем с взносом 10%. Для банка это выглядит как более надёжный заёмщик, и решение по заявке принимается легче.

Отдельно про взнос из нового кредита. Взять потребительский кредит, чтобы закрыть первоначальный взнос, технически можно, но банк увидит его в бюро кредитных историй, посчитает в нагрузке и, скорее всего, откажет по ипотеке. Даже если согласится, вы заплатите проценты дважды: по потребительскому кредиту и по ипотеке на ту же сумму.

Материнский капитал принимают как часть взноса. Сертификат идёт в сделку как свои деньги, но банк запросит подтверждение из Социального фонда, а продавец ждёт перечисления дольше, чем при обычной оплате. Об этом стоит предупредить заранее, а не в день сделки.

Три ловушки

Нулевой взнос по завышенной цене. Схема выглядит как подарок: взнос не нужен. На деле цена объекта в договоре выше рыночной на размер этого взноса, и разницу вы всё равно платите, только теперь с процентами и двадцать лет.

Деньги без документов. Наличные «из рук в руки» могут не принять в сделку с ипотекой: банк проверяет источник средств, а при долевом строительстве сумма проходит через счёт эскроу. Собирайте взнос так, чтобы по каждому рублю был след.

Всё до нуля. Самая частая ошибка не в размере взноса, а в том, что после него не остаётся денег. Квартира с пустым счётом и без ремонта обходится дороже, чем квартира с меньшим взносом и запасом на полгода жизни.

Если после покупки платить станет тяжело, у заёмщика есть законные варианты, разобраны в статье что делать, если нечем платить. А как не ошибиться на этапе выбора, есть разбор в статье семь ошибок при выборе кредита.